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“我们资本市场的大门是在把更多的房地产公司打到门外，这个方式肯定是错误的。”9月19日，在21世纪博鳌房地产(大连)论坛上，瑞思资本董事长王世渝指出，如果把中国房地产行业当作一个公司的话，它的资产负债率一定是超过了70％，“这70％大多都是银行负债”。
王世渝提议，业界应积极关注70％负债率这个临界点，并推动直接资本更多地介入房地产。
“监管层对行业上市的认识有问题”
“房地产企业最终的目标一定是资本市场，只有这样才能作为竞争中的强者。”联华信托总裁李晓东言简意赅，而最终决定开发商资本能力的，是能否上市，能否获得私募资金。
对于上市，王世渝则认为，过去很多年，政府都是在打压房地产公司上市。除了早期上市的1000多家公司之外，从1993年至今的10多年里，实现上市的房地产企业非常少。
“一个重要原因就是中国证监会的监管理念和审核制度。”王世渝指出，监管层往往认为，开发商的核心就是通过对资金的运作获得土地，然后把土地通过设计、策划、开发、管理出售。这种经营模式决定了开发商在卖掉产品的同时，也卖掉了资产。“于是监管层就会对房地产企业上市有一个比例非常大的量的要求，最为重要的就是有多少土地储备，每年的销售面积是多少，年销售额能达到多少。”
“我觉得证监会理念和思路要调整。”王世渝直言。
对此，李晓东也表示赞同。“房地产的运作模式已经从开发模式转向了融资模式，这就需要监管层在上市门槛方面也作出相应的调整。”
李晓东指出，有一部分以资本见长的房地产企业开始向投资商转化，而很多这样的房地产投资机构也正在组建和孕育之中，还有一些开发商则向服务管理侧重。“这是一个可喜的变化。”
王世渝以上海中凯集团为例。
“中凯的模式是，自己不花钱拿地，也不会去做过多的土地储备，而更多的是把别人的土地拿过来合作开发，利用自身专业的管理经验和品牌影响力，利用自身的设计能力、策划能力和销售能力。这是典型的服务型公司，它的回报率可能比很多开发商的还要高，难道你不允许这样的企业上市吗？”王世渝认为，房地产公司上市门槛应该要进行一个重新的思考。“现在中国上市的都是开发商，这是有问题的。”
王世渝还认为，中国房地产企业不能总是生产房子再卖房子，总有达到顶点的时候，那个时候怎么办呢，单一开发模式的发展商是生存不下去的。这就需要投资、交易、保值和升值。“专业的房地产销售公司、物业管理公司、二手房交易公司以及建筑设计等等房地产相关连的企业能不能上市？”
“在国外，很多房地产上市公司的规模都非常小，而且并不局限于房地产开发领域。”王世渝说。
资本加速进入
在李晓东看来，房地产投资正在迅猛地发展。“当然，除了直接上市之外，很多融资渠道正在为房地产企业打开新的大门。”
“包括企业发行债券，现在的要求比原来有较大的降低，凡是上市的公司都有机会发行公司债券，REITs试点也正在启动，联合信托和中信证券都被内行选为试点单位。”李晓东透露。
同时，李晓东还指出，私募股权投资基金也正在影响着中国的资本市场。
“整个市场只有少数企业可以靠自己做大做强，并到资本市场上市，但是那些将来也以上市为目标的中小企业，当还不具备上市条件时，就需要这种私募股权投资基金。”李晓东认为，这样对宏观调控也是有利的。一方面分流了一些涌入股市的资金。因为一些中小型企业经过资产估值，确实不可能上市，但是做房地产的资金又不够，这个时候如果有一些私募基金，可以把钱放在那里去，收益会很好。
但是，李晓东也坦言，中国在这方面还缺乏规范的设计路径。由于产业基金法一直没有出台，产业投资基金到底归谁管的问题始终无法 | 
