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一路高歌的商业地产之反调
2008奥运会所带来的利好，刺激着商业地产开发市场一片兴旺。细数一下目前北京最热闹的工地，除了奥运场馆的建设工地之外，最多的就是商业地产开发的工地。预期是如此美好，但是看现状却又让我们如此迷茫。空置率一再刷新，售价却节节高涨，而开发商依然争先恐后前赴后继……
2008年奥运会，对于我们来说是一场体育盛会；对于运动员是一个竞技的舞台；而对于开发商尤其是商业地产开发商来说，奥运会不是别的，是一针鸡血。自从申奥成功开始，北京的商业地产市场就让人感觉仿佛进入了“大跃进”年代，无形中的口号就是“大干7年，让北京的商业地产年新增面积赶超1000万”！
不仅如此，让太多人又爱又恨的股市近期也针对商业地产市场发出了利好信息。目前地产板块总市值已达1.4 万亿元左右，较今年初上涨了约250%。估值水平也有明显提高，而这其中商业地产估值比较低，所以有证券公司的分析师判断，随着2008 年高增长期的到来，四季度将是商业地产建仓最佳时机……
预期是如此美好，但现状却不见得乐观。或者说前途是光明的，道路是曲折的。以目前北京商业最为发达的朝阳区为例，根据记者目前手中掌握的一组数据，可以看出目前商业地产市场的一点端倪。
价格与空置面积同涨
从商业地产项目分布来看，CBD功能区作为北京市的对外窗口，聚集了世界500强在华总部、各国驻华机构、国内知名大企业。周边人流量大且消费水平高，备受商家青睐，吸引了众多的世界著名商业品牌纷纷入驻该地区。强劲的租赁需求使得CBD商业施工保持相当的规模，云集了诸如银泰中心、财富中心、建外SOHO、华贸中心等众多高端商业地产项目。CBD及其周边地区成为北京市商业地产供应最集中的区域之一。今年7月，朝阳区商业经营性用房平均销售价格由上年同期的24048元/平方米涨至27337元/平方米，涨幅为13.7%。
截至7月底，朝阳区商业用房竣工面积33.9万平方米，占全区竣工面积的12.7%。商业营业用房空置面积达55.1万平方米，比上年同期增加23.3万平方米，增长73.3%。局部地区如CBD功能区，商业空置面积高达38.1万平方米，占全区商业空置面积的69.1%。高价位与高空置之间看似矛盾，实际上存在着必然的联系。对未来商业地产市场看好的预期，使商用物业的价格一路上扬。在这样的市场背景下加大了开发商的开发动力，这就造成了一方面价格高涨，另一方面放量在不断增加。
消费力与市场供应量失调
说到底，商业地产要靠商家买单，而商家最终要靠消费者来买单。这就决定了商业地产的发展需要与消费能力的增长保持同步。但现状是，虽然消费市场保持了13%的增幅，但商业地产投资的增幅却以24%的水平前进。根据国家有关部门的最新统计显示，目前我国消费占GDP的比重还不到40％，与发达国家消费占GDP70％以上的格局相去甚远。虽然我们现在城市化的步伐在不断加快，但从数据上可以看出，中国老百姓的消费能力目前与发达国家相比还是有不小差距，商业地产开发的狂热，使商业地产的供给超过了商业发展的需求，这种供大于求的市场关系使高空置率的出现成为必然。
养铺期，遥遥无期
有投资者曾戏言，以前说是一铺养三代，而现在不如说是“三代养一铺”。他进一步解释，“三代养一铺”包含两层意思，一是不小心投资了一个没有潜力、没有前景的商铺，甚至可能把几代人的积蓄都砸进去；二是现在的商铺培育期过长，夸张的说法就是“历经三代人才能把一个铺子培育成熟”。
这样的说法可能过于夸张，不过眼下养铺期普遍延长是不争的事实。首地大峡谷总经理郑晓冬指出，养铺期延长原因有3个：1是物业所在的位置还不具备商业开发的条件；2是开发商售价过高，将投资者前期的租金利润都已经“透支”了；3是区域市场放量过大，稀释了市场的需求，从而使培育期延长。商业确实需要培育，问题的关键在于从开工到成熟，到底多长的培育期是一个黄金分割点？过长的培育期只能是3种结果：要么投资者血本无归；要么是商户惨淡经营；要么就是开发商卷款消失。
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